Városközpont fejlesztése - rövid összefoglaló

A négyemeletes panelházak, a közelükben épült kis szolgáltató egységek, a Polgármesteri Hivatal, a 70-es években lerakott építési törmelék tetején tenyésző tarackmező, a Bóné Kálmán utcára néző öreg házak, a 30 éves parkolók és az igénytelen fűtengerek jellemzik a területet. Változásra van szükség!

Évtizedek óta tudjuk ezt, de nem történt semmi. Miért?
Egyszerre több feltételnek kellene megvalósulnia ahhoz, hogy léphessünk!

1.) Ki kell sajátítani vagy meg kell vásárolni a Bóné Kálmán utcai – e tömbben lévő – ingatlanokat.
2.) Az OTP-nek el kell mennie az igénytelen kis épületéből.
3.) A minden fejlesztésnek útjában álló Polgármesteri Hivatalt ki kell váltani.
4.) Meg kell vásárolni a 7-es főút melletti „kis házat”.
5.) Kell egy ingatlanfejlesztő csoport, mely kb. 1 milliárd forintot befektetne azért, hogy a területhez hozzájusson abban a reményben, hogy további 2-3 milliárdos befektetése egyszer majd megtérül.
6.) Kell egy képviselő-testület, mely mindezeket jó döntésekkel, jó szerződésekkel és nagy elkötelezettséggel segíteni tudja.

Most itt a vissza nem térő alkalom! Minden lehetőség adott a sikeres programhoz.
Külön kérdés a Polgármesteri Hivatal, melynek elbontása megosztja a város lakosságát. Az épülettel nem az a fő probléma, hogy nem szép, hanem az, hogy korszerűtlen és rendkívül rossz helyen áll. Korszerűtlen, mert 15 cm vastag, szigeteletlen panelből épült, alumínium nyílászárói elavultak és hőszigetelésük rossz. A ház tetejének víz elleni szigetelése teljes felújításra szorul. Az épület akadálymentesítését – lift stb. – törvény írja elő. Vezetékrendszerei – víz, szennyvíz, elektromos, gáz – teljes felújításra szorulnak. A téli hónapok fűtésszámlái határozott takarékossági intézkedések ellenére 750-850 ezer forint között mozogtak. Nyáron a déli oldal irodái kibírhatatlanul melegek, télen az északiak kifűthetetlenek. Egy kis szépítés sem ártana.
Ezek az elkerülhetetlen korszerűsítések mai áron 80-100 millió forintba kerülnek. Az épület rossz helyen áll. Gátolja a Rózsa utca és a Cziczó-köz közötti terület ésszerű hasznosítását. Több tervezőcsoport dolgozott a körbeépítésén. Eredménytelenül.

II. A PROGRAM ÁLTALÁNOS LEÍRÁSA

A Thompson & White ingatlanfejlesztő-csoport az önkormányzatunk által kiírt pályázat második fordulójában is bizalmat kapott. Azóta aláírtuk az előszerződést. Rövidesen kiírjuk a közbeszerzési eljárást az új hivatal és közösségi ház tervezésére.
Az előszerződés szerint a Thompson & White-csoport megvásárolja tőlünk a kb. 1,7 hektárnyi területünket. A területért 460 millió forintot kapunk. (Ingatlanbecslők szerint a terület és a mai hivatal értéke együtt 328 millió forint.)
A 460 millió forintból az általunk kiválasztott tervező megtervezi és a későbbi közbeszerzési eljárás nyertesei felépítik az új polgármesteri hivatalt és az előtte lévő főteret.
A városi szolgáltató házat – kb. 250-300 millió forint – ezzel egy időben saját forrásból kiviteleztetjük.
A Thompson & White-csoport - egy kivétellel - előszerződésben lefoglalta a Bóné Kálmán utcai ingatlanokat. Bízom benne, hogy mindenkivel meg tudnak egyezni a következő időszakban.
A területen a program szerint felépül egy kb. 2000 m2-es új hivatal, egy 1500 m2–es kulturális központ, öt, összesen 3000 m2–nyi szolgáltató ház és egy 4800 m2–es szupermarket, 40-50 modern, új lakás, 400 új parkolóhely és kisvárosi főtér kisebb, hangulatos mellékterekkel.

Miért jó ez nekünk?
Gárdony az új hivatal felépítésével megszabadul a mai hivatal összes gondjától és felújításának 80-100 milliós költségétől. Új, szép parkolókat kapunk.
A szolgáltató ház olyan funkciókkal épül, melyek régóta hiánypótlók a városban, és együttes elhelyezésük később nagy energiamegtakarítással jár (például megnyert KEOP pályázat termálvízzel való fűtésre).
A két, esztétikus épülettömb a leendő kisvárosi főtér meghatározó épületegyüttese lesz.
A 7-es főúttól a nyugalmasabb Bóné Kálmán utca felé fordulunk, és középtávon igazi főutcává varázsoljuk a Táncsics Mihály utca és a Posta utca közötti szakaszt.
Az új önkormányzati negyedhez szorosan kapcsolódik majd a mai hivatal környékén épülő szolgáltató házak csoportja, melyekben helyet kap az új OTP, egy illatszeráruház és egy irodaház is. E tömb alatt részben szint alatti parkolók segítik a terület autós megközelítését. Az előszerződés szerint ezeknek az épületeknek jellegükben hasonlítaniuk kell az Önkormányzat által terveztetett házakhoz.
A Rózsa utca a 7-es főúttól a Bóné Kálmán utcáig igazi sétálóutcává alakul, és összeköttetést teremt a főtér és a nagyobb forgalmú területek között.
A Bóné Kálmán utcai ingatlanok helyén főutcára néző két és fél szintes, sorházas beépítésre kerül sor, alsó szinten garázsokkal, irodákkal, a többi szinten pedig kisebb-nagyobb lakásokkal.
A területen, a vasútállomással szemben épül egy TESCO szupermarket olyan szolgáltatásokkal, melyek ma nincsenek Gárdonyban. Ezt az áruházat a Thompson & White befektetőcsoport építi saját költségén, és az áruház sikeressége is az ő felelősségük. A TESCO épülete nem a lakosság által megszokott településszéli „bádogház”, hanem hagyományos építőanyagokból felépített, magas tetővel ellátott kereskedelmi központ.
A program elkészülte után – 2011. év – mai adótételekkel számolva 60 millió Ft építményadó, és ma még nem meghatározható összegű – becslés szerint 20-30 millió Ft - iparűzési adóbevételhez jutunk. Erre a bevételre nagy szükségünk van. Adókedvezményről szó sincs.
Várhatóan 80 új munkahely létesül.
[1. ábra: A városközpont szabályozási terve /vázlat/
2. ábra: A városközpont beépítési tanulmánya /vázlat/]

III. A FEJLESZTÉSI PROGRAM ÜTEMEZÉSE


1. ütem (2009-2010. április)
A. A Polgármesteri Hivatal (A1.) és a Gregor József Közösségi Ház (A2.)
A két épület és az előttük álló főtér tervezésére öt tervezőirodát kérünk fel. A szakértőkből álló zsűri megítélése szerint legjobb pályázat készítője kapja a tervezési megbízást. Mindkét házzal szembeni elvárás a praktikus, igényes belső elrendezés és a karakteres külső megjelenés. A közösségi házban 300 fős színházterem, rendezvényterem, konyha, új könyvtár, öltözők és modern vizesblokkok lesznek. Az új konyha megfőzi a város közoktatási és szociális intézményeinek szükséges ételeiket. Hétvégénként a rendezvényteremmel együtt bérelhető lesz. A színházterem a városi ünnepségek, hangversenyek, színházi előadások és konferenciák színhelye lesz. A mai kinőtt, és teljes felújításra szoruló könyvtárunk épületét eladjuk, és minden igényt kielégítő újat építünk helyette.

2. ütem (2009-2010.)
C. Két, főútra néző szép épület készül a mostani csobogó és a hivatal bejárata körüli
területen, bennük várhatóan az új OTP és egy irodaház kerül kialakításra.
(3. ábra)

3. ütem (2009-2010.)
D. TESCO szupermarket (5. ábra)
A szupermarket 25-30 %-ban élelmiszert, nagyobb részben pedig iparcikkeket forgalmaz.

4. ütem (2010-2011.)
B. Három kereskedőház a mai hivatal helyén
Erre az ütemre akkor kerül sor, amikor az új hivatalt már birtokba vette a város. Az épületek alatt félszintben süllyesztett parkolók épülnek.

5. ütem (2010-2012.)
E. Lakónegyed
Ebben a fázisban készül el a Bóné Kálmán utcára néző sorházas beépítésű épületegyüttes.